Nouvel arrivant

Sans historique de crédit canadien — vous pouvez quand même devenir propriétaire.

Vous êtes au Canada depuis moins de 5 ans, vous n'avez pas l'historique de crédit qu'un prêteur traditionnel demande, mais vous avez un emploi stable et de la mise de fonds ? Les programmes spécifiques nouveaux arrivants existent — encore faut-il connaître les bons prêteurs.

Ce qui vous concerne probablement

• Comprendre quels prêteurs offrent des programmes nouveaux arrivants (RBC, BMO, TD, Scotiabank, Desjardins, MCAP).
• Présenter votre historique de crédit du pays d'origine quand c'est possible (Nova Credit + RBC notamment).
• Documenter vos revenus avec des lettres d'emploi récentes et des relevés bancaires étrangers traduits.
• Optimiser votre mise de fonds (5 % minimum si vous êtes résident permanent, parfois 10-15 % si permis de travail).
• Statut au Canada : résident permanent (PR) vs permis de travail vs visa d'étudiant — chaque statut a ses propres règles prêteurs.
• Délai d'approbation potentiellement plus long (2-3 semaines de plus que pour un dossier standard) — anticiper.

Ce qu'on évite pour vous

• Vous orienter d'office vers un prêteur B (taux plus chers) si vous qualifiez chez un prêteur A avec programme Newcomer.
• Vous demander de doubler votre mise de fonds pour compenser l'absence d'historique (souvent inutile avec le bon programme).
• Vous laisser découvrir au notariat que votre permis de travail expire dans 6 mois (anticipation requise).
• Vous présenter un seul prêteur — les programmes Newcomer varient énormément d'une banque à l'autre.

Comment ça se passe pour vous

1. 1

   Pré-qualification 2 min

   Vous indiquez votre statut (PR / permis travail / autre) + date d'arrivée + revenu approximatif.

2. 2

   Coordonnateur vous appelle

   20-30 min — on précise votre situation immigratoire, votre statut professionnel, et votre projet (ville cible, type de propriété).

3. 3

   Courtier AMF spécialisé

   Un courtier AMF du réseau Courteo qui monte régulièrement des dossiers nouveaux arrivants vous contacte sous 24-72h.

4. 4

   Pré-approbation accélérée

   Le courtier monte le dossier en parallèle chez 2-3 prêteurs avec programmes Newcomer pour comparer (taux + flexibilité).

Questions fréquentes — nouvel arrivant

• Quel statut au Canada me permet d'avoir une hypothèque ?

  Résident permanent (PR) : accès quasi-complet à tous les prêteurs. Permis de travail (≥1 an d'historique au Canada) : programmes Newcomer accessibles. Visa d'étudiant : très restreint, généralement nécessite garant. Visa visiteur : non. Le courtier AMF clarifie selon votre cas exact.

• Combien de mise de fonds minimum ?

  5 % si résident permanent (programmes SCHL Newcomer). 10-20 % si permis de travail ou si vous voulez éviter l'assurance SCHL. Plus c'est élevé, plus vous accédez à des taux compétitifs et plus de prêteurs.

• Mon historique de crédit de mon pays d'origine compte-t-il ?

  Partiellement. RBC en partenariat avec Nova Credit accepte les rapports de crédit de 14+ pays (USA, France, UK, Inde, Mexique, etc.) comme proxy de votre historique canadien. Les autres banques regardent surtout votre historique canadien depuis votre arrivée. Le courtier vérifie ce qui peut être valorisé.

• Combien de temps après mon arrivée puis-je acheter ?

  Théoriquement dès que vous avez un emploi stable + une mise de fonds. En pratique : 6-12 mois après arrivée pour avoir 1 paie ou 2, un compte bancaire actif, et idéalement 1 carte de crédit canadienne pour démarrer un score local. Le courtier vous dira franchement si c'est jouable maintenant.

• Mes documents en français/anglais d'un autre pays sont-ils acceptés ?

  Pas tels quels. Les prêteurs canadiens demandent des traductions certifiées (par un traducteur agréé OTTIAQ au Québec) pour les documents en langue étrangère. Coût : 50-150 $ par document. Le courtier vous indique exactement quels documents traduire pour éviter de tout faire.

• Pourquoi certains prêteurs exigent-ils 35 % de mise de fonds pour les nouveaux arrivants ?

  Hors programmes Newcomer dédiés, les prêteurs traditionnels appliquent souvent une politique « non-résidents fiscaux » exigeant 35 % de mise de fonds, indépendamment du statut migratoire. C'est ce qui crée la confusion. Avec un programme Newcomer (PR ou permis travail qualifié), vous descendez à 5-10 %. Le courtier AMF identifie quel prêteur applique quelle politique pour votre cas.

• Comment justifier un dépôt international pour la mise de fonds ?

  Les prêteurs canadiens exigent de tracer chaque dollar de la mise de fonds (règles anti-blanchiment FINTRAC). Pour un virement d'un compte étranger : preuve du compte source (relevés 3 mois), confirmation du virement, parfois certificat fiscal du pays d'origine. Prévoir 2-4 semaines de plus pour valider. Le courtier vous liste les pièces exactes par prêteur.

• Mon nom est-il partagé avec les courtiers avant que j'accepte un match ?

  Non. Courteo envoie un résumé anonymisé au courtier AMF du réseau (situation, ville, statut, ordre de grandeur). Votre identité complète n'est partagée qu'une fois que vous confirmez vouloir avancer avec ce courtier. Modèle d'affaires détaillé sur /confidentialite.