Travailleur autonome

Votre revenu déclaré ne reflète pas votre vraie capacité.

Vous êtes consultant·e, pigiste, propriétaire d'incorporée ? Vous optimisez vos déductions fiscales — et la banque traditionnelle voit votre revenu net déclaré, pas votre vraie capacité de paiement. Un courtier hypothécaire AMF connaît les programmes prêteurs adaptés à votre profil.

Ce qui vous concerne probablement

• Présenter votre revenu réel (avant optimisations fiscales) sans casser votre planification fiscale.
• Choisir entre prêteurs A (banques) et prêteurs B (alternatifs) selon votre dossier.
• Justifier 24 mois de revenus stables même si vos déclarations personnelles montrent moins (revenus d'entreprise + États financiers).
• Optimiser le ratio mise de fonds : plus c'est élevé, plus vous accédez à des prêteurs A standards.
• Combiner revenus d'incorporée + revenus personnels (T4 d'un autre emploi par exemple).
• Préparer les documents que les prêteurs autonomes demandent (États financiers, lettre comptable, contrats clients).

Ce qu'on évite pour vous

• Vous orienter d'office vers un prêteur B (taux plus chers) si votre dossier peut passer en A.
• Vous demander de modifier votre planification fiscale juste pour décrocher l'hypothèque (mauvais conseil long terme).
• Vous laisser deviner combien de mois de revenus historiques sont nécessaires (varie selon prêteur).
• Oublier que les coopératives (Desjardins) ont des programmes spécifiques travailleurs autonomes parfois meilleurs que les banques.

Comment ça se passe pour vous

1. 1

   Pré-qualification 2 min

   Vous indiquez votre situation : pigiste / incorporé / mixte. Pas besoin de chiffres exacts à cette étape.

2. 2

   Coordonnateur vous appelle

   20-30 min pour comprendre votre structure (revenus d'entreprise, dividendes, rétention dans la compagnie). Plus long que pour un salarié, normal.

3. 3

   Courtier AMF spécialisé

   On vous met en relation avec un courtier AMF du réseau Courteo qui MONTE régulièrement des dossiers travailleurs autonomes.

4. 4

   Optimisation 360

   Le courtier travaille avec votre comptable si besoin pour structurer la présentation aux prêteurs (sans changer votre fiscalité).

Questions fréquentes — travailleur autonome

• Combien d'années de revenus historiques sont demandées ?

  24 mois minimum (vos 2 dernières déclarations de revenus personnelles) chez la plupart des prêteurs. Certains prêteurs alternatifs (prêteurs B) acceptent 12 mois si justifié (ex: changement de carrière récent avec revenus solides). Le courtier AMF identifie les bons programmes.

• Mes déductions fiscales me pénalisent — comment compenser ?

  Programmes « Stated Income » : le prêteur évalue votre vrai revenu d'entreprise (avant déductions optimisées) plutôt que votre revenu net déclaré. Disponible chez prêteurs B (taux +0.5-1.5 %) et certaines banques pour clients établis. Le courtier négocie.

• Incorporé vs non-incorporé : ça change quoi pour mon hypothèque ?

  Incorporé (avec une compagnie enregistrée) = plus de complexité (États financiers de la compagnie + dividendes vs salaire) mais aussi plus de leviers (revenus d'entreprise non distribués). Non-incorporé (vous facturez en votre nom) = présentation plus simple mais limitée à votre revenu net déclaré aux impôts. Le courtier optimise selon votre cas.

• Combien plus cher me coûte une hypothèque travailleur autonome ?

  Si vous qualifiez chez un prêteur A standard : MÊME PRIX qu'un salarié (juste plus de paperasse). Si prêteur B : taux +0.5-1.5 % vs prêteur A. Sur 5 ans à 0.75 % de plus sur 400 000 $ = ~15 000 $ d'intérêts. Le courtier travaille à minimiser cet écart.

• Je viens de devenir autonome (1 an) — est-ce trop tôt ?

  Difficile mais pas impossible. Stratégie : grosse mise de fonds (25-30 %), historique de salarié dans le même domaine avant l'autonomie, lettres de clients confirmant les contrats récurrents. Le courtier vous dira franchement si c'est jouable maintenant ou s'il faut attendre 12 mois.

• Brut vs net : sur quel chiffre la banque calcule-t-elle ma capacité ?

  Banque (prêteur A) en règle générale : revenu NET déclaré aux impôts (ligne 150 ou 234 du T1 général), moyenné sur 2 ans. Si vous avez déduit 80 000 $ de dépenses sur 200 000 $ de facturation, le prêteur A retient 120 000 $. Programme Stated Income (prêteurs B et certains A) : le prêteur ajoute une portion des déductions raisonnables pour estimer votre vrai revenu. Le courtier AMF négocie cet ajustement.

• Pourquoi ma déclaration T1 général est-elle si importante ?

  Le T1 général (avec les annexes T2125 pour activités d'entreprise) est LA pièce maîtresse — c'est le document officiel de l'ARC qui prouve votre revenu. Les prêteurs demandent les 2 dernières années et les avis de cotisation correspondants pour confirmer qu'aucun solde fiscal n'est dû. Avoir un comptable qui produit des déclarations propres et complètes est un avantage hypothécaire concret.

• Qu'est-ce que la ligne directrice B-20 et comment ça m'affecte ?

  B-20 est la ligne directrice du BSIF (régulateur fédéral) qui encadre les prêteurs sous charte fédérale. Elle impose notamment le stress test (qualifier à votre taux contractuel + 2 % ou au taux qualificatif de la Banque du Canada, le plus élevé). Pour les travailleurs autonomes, B-20 force aussi une documentation revenu robuste. Les prêteurs provinciaux et les coopératives (Desjardins) peuvent avoir plus de souplesse.