Vous épargnez depuis quelques années en vue d'un premier achat. Quelqu'un vous a parlé du RAP, quelqu'un d'autre du CELIAPP, et vous n'êtes pas certain·e si vous devez choisir l'un, l'autre, ou les deux. Réponse courte : dans la majorité des cas, les deux. Voici la version longue, avec les chiffres 2026 et les pièges à éviter.
Les deux outils, en une phrase chacun
- RAP (Régime d'accession à la propriété) : vous retirez jusqu'à 60 000 $ de votre REER (limite rehaussée en 2024) sans payer d'impôt, à condition de rembourser le montant sur 15 ans dans votre REER.
- CELIAPP (Compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété) : vous cotisez jusqu'à 8 000 $/an (plafond cumulatif 40 000 $), vous obtenez une déduction d'impôt comme un REER, et vous retirez sans jamais rembourser ni payer d'impôt sur les gains pour acheter une première propriété.
Si vous êtes en couple et que les deux personnes sont admissibles, on parle donc d'un potentiel théorique de 2 × (60 000 + 40 000) = 200 000 $ disponibles en mise de fonds — sans compter les rendements accumulés dans les comptes pendant que vous épargnez.
Ce qui a changé en 2024-2026
Trois évolutions importantes à connaître avant de planifier :
- Plafond RAP relevé à 60 000 $ (auparavant 35 000 $) depuis avril 2024. Les retraits effectués entre 2022 et 2025 bénéficient en plus d'un délai de remboursement reporté à 5 ans au lieu de 2.
- Le CELIAPP existe depuis 2023. Vous pouvez avoir cotisé pour 2023, 2024, 2025 — soit jusqu'à 24 000 $ déjà cotisés si vous avez ouvert le compte tôt (les droits inutilisés se reportent jusqu'à 8 000 $ par année, plafond annuel cumulé de 16 000 $).
- Le CELIAPP et le RAP sont cumulables sur la même transaction d'achat depuis 2023. Avant, un emprunteur devait choisir l'un ou l'autre. Plus maintenant.
Quand utiliser le CELIAPP plutôt que le RAP
Le CELIAPP gagne sur trois plans contre le RAP :
- Pas de remboursement. Le RAP impose 15 ans de remboursements obligatoires dans votre REER. Si vous oubliez un versement, le montant non remboursé est ajouté à votre revenu imposable. Le CELIAPP, lui, est un retrait définitif et libre d'impôt.
- Déduction immédiate. Comme le REER, votre cotisation CELIAPP réduit votre revenu imposable l'année où vous la faites. Si vous gagnez 80 000 $ et cotisez 8 000 $, votre facture d'impôts baisse d'environ 2 800 $ (taux marginal Québec ~37 %).
- Compte d'épargne réservé à l'achat. Vous ne pouvez pas vous tenter de « piger dedans » pour des vacances — l'argent est mentalement et fiscalement bloqué pour la mise de fonds.
Si vous n'avez pas encore beaucoup de REER, commencez par maximiser le CELIAPP. Si vous avez déjà un REER conséquent et que vous voulez le maintenir intact pour la retraite, le CELIAPP est aussi votre meilleur ami.
Quand le RAP redevient pertinent
Le RAP reprend l'avantage dans deux cas typiques :
- Vous achetez bientôt (12-18 mois) et vous avez déjà 30-60 000 $ dans votre REER. Ouvrir un CELIAPP aujourd'hui ne vous donnera pas le temps de cotiser 40 000 $ — alors autant utiliser le REER existant via le RAP.
- Vous voulez maximiser la mise de fonds au-delà de 40 000 $ (CELIAPP plafonné). Le RAP vient compléter au-delà du plafond CELIAPP.
Dans la plupart des cas concrets en 2026, on combine les deux : on vide d'abord le CELIAPP (gain net libre d'impôt, jamais à rembourser), puis on complète avec un retrait RAP du REER.
Trois scénarios concrets
| Scénario | CELIAPP utilisé | RAP utilisé | Mise de fonds totale |
|---|---|---|---|
| Solo, 32 ans, 75k$ revenu, ouvre CELIAPP en 2024 | 24 000 $ (3 × 8 000) | 30 000 $ du REER existant | 54 000 $ |
| Couple, 30 + 32 ans, 2 × 70k$, ouvrent en 2023 | 2 × 32 000 = 64 000 $ | 0 (pas de REER significatif) | 64 000 $ |
| Couple, 38 + 36 ans, 2 × 95k$, REER bien garnis | 2 × 40 000 = 80 000 $ | 2 × 60 000 = 120 000 $ | 200 000 $ |
Ces chiffres illustrent le potentiel — votre situation réelle dépend de vos cotisations passées, de vos droits CELIAPP/REER cumulés et de votre stratégie fiscale.
Le piège du remboursement RAP qu'on néglige
Personne ne lit les petits caractères du RAP en signant. Voici ce qu'ils disent : chaque année, vous devez remettre 1/15 du montant retiré dans votre REER, sans quoi cette portion est ajoutée à votre revenu imposable de l'année. Sur un retrait de 60 000 $, c'est 4 000 $/an pendant 15 ans. Si vous arrêtez de cotiser à votre REER (ou si vous oubliez), Revenu Canada va ajouter 4 000 $ à votre revenu — ce qui peut représenter 1 500 $ d'impôts en plus chaque année.
C'est précisément pour cette raison que le CELIAPP est généralement préféré si vous pouvez ouvrir tôt et cotiser graduellement.
Ce que ça change sur votre dossier hypothécaire
Plus de mise de fonds, c'est trois effets cumulés sur votre dossier :
- Mise de fonds ≥ 20 % = pas d'assurance prêt hypothécaire SCHL/Sagen/Canada Guaranty. Économie de 2-4 % du montant assuré, soit potentiellement 8-15k$ sur la durée.
- Ratio prêt-valeur (LTV) plus bas = accès à des produits de meilleurs prêteurs, taux souvent plus avantageux.
- Capacité d'emprunt mieux respectée. Le test de tension fédéral (stress test) limite ce que vous pouvez emprunter ; une grosse mise de fonds réduit le montant à financer et donc la pression sur ce calcul.
Ce que Courteo peut faire
Courteo n'est pas courtier. On vous met en relation avec un courtier hypothécaire titulaire d'un permis AMF qui regardera concrètement votre situation : vos comptes RAP et CELIAPP existants, votre échéancier d'achat, et les prêteurs qui correspondent à votre profil. La planification fiscale RAP/CELIAPP fine, elle, mérite un planificateur financier ou comptable.
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Article rédigé par l'équipe Courteo. Aucune information ici ne constitue un conseil financier ou hypothécaire personnalisé. Pour cela, mettez-vous en relation avec un courtier hypothécaire titulaire d'un permis AMF.