Vous épargnez depuis quelques années en vue d'un premier achat. Quelqu'un vous a parlé du RAP, quelqu'un d'autre du CELIAPP, et vous n'êtes pas certain·e si vous devez choisir l'un, l'autre, ou les deux. Réponse courte : dans la majorité des cas, les deux. Voici la version longue, avec les chiffres 2026 et les pièges à éviter.
Les deux outils, en une phrase chacun
- RAP (Régime d'accession à la propriété) : vous retirez jusqu'à 60 000 $ de votre REER (limite rehaussée en 2024) sans payer d'impôt, à condition de rembourser le montant sur 15 ans dans votre REER.
- CELIAPP (Compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété) : vous cotisez jusqu'à 8 000 $/an (plafond cumulatif 40 000 $), vous obtenez une déduction d'impôt comme un REER, et vous retirez sans jamais rembourser ni payer d'impôt sur les gains pour acheter une première propriété.
Si vous êtes en couple et que les deux personnes sont admissibles, on parle donc d'un potentiel théorique de 2 × (60 000 + 40 000) = 200 000 $ disponibles en mise de fonds — sans compter les rendements accumulés pendant que vous épargnez.
Ce qui a changé en 2024-2026
Trois évolutions importantes à connaître avant de planifier :
- Plafond RAP relevé à 60 000 $ (auparavant 35 000 $) depuis avril 2024. Les retraits effectués entre 2022 et 2025 bénéficient en plus d'un délai de remboursement reporté à 5 ans au lieu de 2.
- Le CELIAPP existe depuis 2023. Vous pouvez avoir cotisé pour 2023, 2024, 2025 — soit jusqu'à 24 000 $ déjà cotisés si vous avez ouvert le compte tôt (les droits inutilisés se reportent jusqu'à 8 000 $ par année, plafond annuel cumulé de 16 000 $).
- Le CELIAPP et le RAP sont cumulables sur la même transaction d'achat depuis 2023. Avant, il fallait choisir l'un ou l'autre. Plus maintenant.
Quand utiliser le CELIAPP plutôt que le RAP
Le CELIAPP gagne sur trois plans :
- Pas de remboursement. Le RAP impose 15 ans de remboursements obligatoires dans votre REER. Si vous oubliez un versement, le montant non remboursé est ajouté à votre revenu imposable. Le CELIAPP est un retrait définitif et libre d'impôt.
- Déduction immédiate. Votre cotisation CELIAPP réduit votre revenu imposable l'année où vous la faites. Si vous gagnez 80 000 $ et cotisez 8 000 $, votre facture d'impôts baisse d'environ 2 800 $ (taux marginal Québec ~37 %).
- Compte réservé à l'achat. L'argent est mentalement et fiscalement bloqué pour la mise de fonds — pas de tentation de piger dedans pour des vacances.
Si vous n'avez pas encore beaucoup de REER, commencez par maximiser le CELIAPP. Si vous avez déjà un REER conséquent et que vous voulez le maintenir intact pour la retraite, le CELIAPP est aussi votre meilleur ami.
Quand le RAP redevient pertinent
Le RAP reprend l'avantage dans deux cas typiques :
- Vous achetez bientôt (12-18 mois) et vous avez déjà 30-60 000 $ dans votre REER. Ouvrir un CELIAPP aujourd'hui ne vous donnera pas le temps de cotiser 40 000 $ — alors autant utiliser le REER existant via le RAP.
- Vous voulez maximiser la mise de fonds au-delà de 40 000 $ (CELIAPP plafonné). Le RAP vient compléter au-delà du plafond CELIAPP.
Dans la plupart des cas concrets en 2026, on combine les deux : on vide d'abord le CELIAPP (gain net libre d'impôt, jamais à rembourser), puis on complète avec un retrait RAP du REER.
Trois scénarios concrets
| Scénario | CELIAPP utilisé | RAP utilisé | Mise de fonds totale |
|---|---|---|---|
| Solo, 32 ans, 75 k$ revenu, ouvre CELIAPP en 2024 | 24 000 $ (3 × 8 000) | 30 000 $ du REER existant | 54 000 $ |
| Couple, 30 + 32 ans, 2 × 70 k$, ouvrent en 2023 | 2 × 32 000 = 64 000 $ | 0 (pas de REER significatif) | 64 000 $ |
| Couple, 38 + 36 ans, 2 × 95 k$, REER bien garnis | 2 × 40 000 = 80 000 $ | 2 × 60 000 = 120 000 $ | 200 000 $ |
Ces chiffres illustrent le potentiel — votre situation réelle dépend de vos cotisations passées, de vos droits CELIAPP/REER cumulés et de votre stratégie fiscale.
Le piège du remboursement RAP qu'on néglige
Personne ne lit les petits caractères du RAP en signant. Voici ce qu'ils disent : chaque année, vous devez remettre 1/15 du montant retiré dans votre REER, sans quoi cette portion est ajoutée à votre revenu imposable. Sur un retrait de 60 000 $, c'est 4 000 $/an pendant 15 ans. Si vous arrêtez de cotiser à votre REER (ou si vous oubliez), Revenu Canada ajoute 4 000 $ à votre revenu — soit environ 1 500 $ d'impôts en plus chaque année.
C'est précisément pour cette raison que le CELIAPP est généralement préféré si vous pouvez l'ouvrir tôt et cotiser graduellement.
Ce que ça change sur votre dossier hypothécaire
Une mise de fonds plus élevée a trois effets cumulés sur votre dossier :
- Mise de fonds ≥ 20 % = pas d'assurance prêt hypothécaire SCHL/Sagen/Canada Guaranty. Économie de 2-4 % du montant assuré, soit potentiellement 8 000-15 000 $ sur la durée du prêt.
- Ratio prêt-valeur plus bas = accès à des produits de meilleurs prêteurs, taux souvent plus avantageux.
- Capacité d'emprunt mieux positionnée : le stress test fédéral limite ce que vous pouvez emprunter — une grosse mise de fonds réduit le capital à financer et la pression sur ce calcul.
Exemple chiffré : une mise de fonds de 80 000 $ sur une propriété de 500 000 $ (16 %) = assurance SCHL requise (prime de ~3,1 % = 13 020 $ ajoutée au prêt). Une mise de fonds de 100 000 $ sur la même propriété (20 %) = aucune assurance SCHL. La différence : 13 020 $ de prime épargnés, et un accès à des programmes non assurés plus flexibles.
Ce que Courteo peut faire
Courteo n'est pas courtier. On vous met en relation avec un courtier hypothécaire titulaire d'un permis AMF qui regardera concrètement votre situation : vos comptes RAP et CELIAPP existants, votre échéancier d'achat, et les prêteurs qui correspondent à votre profil. La planification fiscale RAP/CELIAPP fine mérite un planificateur financier ou comptable en complément.
Questions fréquentes sur le RAP et le CELIAPP au Québec
Peut-on utiliser le RAP et le CELIAPP si on achète avec un partenaire dont c'est le deuxième achat ?
Le CELIAPP est individuel — si votre partenaire a déjà été propriétaire dans les 5 dernières années, il ou elle ne peut pas utiliser le CELIAPP sur cette transaction. Mais vous, si c'est votre premier achat, pouvez utiliser votre propre CELIAPP normalement. Idem pour le RAP : c'est votre REER personnel, pas conjoint.
Je viens d'ouvrir mon CELIAPP il y a 3 mois avec 0 $. Puis-je cotiser 16 000 $ maintenant pour cumuler 2 ans de droits ?
Oui — les droits CELIAPP inutilisés se reportent jusqu'à concurrence de 8 000 $ par année (plafond annuel cumulé de 16 000 $). Si vous avez ouvert votre CELIAPP en 2025 et ne l'avez pas cotisé, vous pouvez cotiser 16 000 $ en 2026 (8 000 $ pour 2025 + 8 000 $ pour 2026), à condition d'avoir les droits REER disponibles (le CELIAPP partage le plafond de cotisation).
Est-ce que les rendements dans le CELIAPP sont aussi libres d'impôt ?
Oui — contrairement au REER, les gains (intérêts, dividendes, gains en capital) dans un CELIAPP sont retirés en franchise d'impôt si utilisés pour un premier achat. C'est l'un des avantages fiscaux les plus avantageux du régime.
Si je n'achète finalement pas, que se passe-t-il avec mon CELIAPP ?
Vous pouvez transférer le solde dans votre REER sans impact fiscal et sans perdre vos droits REER. C'est l'option de sortie si vous renoncez à l'achat. Vous ne récupérez pas la déduction d'impôt déjà obtenue lors des cotisations — mais vous conservez l'argent dans votre épargne retraite.