C’est probablement la confusion la plus fréquente quand on parle d’hypothèque au Québec : « mon hypothèque est sur 5 ans ». Non — votre terme est sur 5 ans, mais votre amortissement est probablement sur 25 ou 30 ans. Et la différence change beaucoup de choses.
Les deux notions, en clair
Amortissement : la durée totale prévue pour rembourser le capital de l’hypothèque. Au Canada, c’est typiquement 25 ans (mise de fonds < 20 %, hypothèque assurée SCHL/Sagen/Canada Guaranty) ou 30 ans (mise de fonds ≥ 20 %, hypothèque conventionnelle). Quelques prêteurs offrent 35 ans dans certains cas alternatifs.
Terme : la durée pendant laquelle votre taux et vos conditions sont gelés dans un contrat avec un prêteur donné. Au Canada, c’est typiquement 5 ans, mais il existe des termes de 1, 2, 3, 4, 6, 7 et même 10 ans.
À chaque échéance de terme, vous renouvelez ou transférez — vous ne remboursez pas le capital restant en bloc. Le capital restant continue de s’amortir sur les années suivantes selon le calendrier d’amortissement.
Une analogie utile
Imaginez l’amortissement comme un plan de marche sur une longue distance — disons 25 km. Le terme, c’est comme un contrat de transport sur les 5 prochains km : vous savez quel prix vous payez par km, vous savez les conditions, et au bout des 5 km, vous renégociez ou changez de fournisseur.
L’erreur classique, c’est de croire qu’à la fin des 5 km, on est arrivé. Non — il en reste 20.
Ce que ça change à chaque renouvellement
Quand votre terme de 5 ans arrive à échéance :
- Votre solde restant n’est pas zéro — il a été amorti sur 5 ans seulement (sur 25 ou 30 prévus).
- Votre amortissement résiduel est de 20 ans (25 - 5) ou 25 ans (30 - 5).
- Vous renégociez un nouveau terme (souvent 5 ans à nouveau) sur ce solde restant et cet amortissement résiduel.
Au moment du renouvellement, vous pouvez ajuster :
- Le terme (rester sur 5 ans, prendre 3 ans, etc.).
- L’amortissement résiduel (le maintenir, ou le raccourcir si votre situation le permet).
- Le prêteur (renouveler chez le même, transférer ailleurs).
- Le taux (fixe, variable, hybride).
C’est un point de levier réel — pas juste une formalité administrative.
Pourquoi raccourcir l’amortissement, parfois
À chaque renouvellement, beaucoup de propriétaires gardent l’amortissement résiduel par défaut (ce qui maintient la mensualité bas). Mais raccourcir l’amortissement, même de 2-3 ans, réduit massivement le coût d’intérêt total.
Exemple simplifié : sur une hypothèque de 300 000 $ amortie sur 25 ans vs 22 ans, l’économie d’intérêt total se chiffre typiquement en plusieurs dizaines de milliers de dollars sur la durée. Le coût mensuel additionnel est modeste — quelques dizaines de dollars par mois.
À discuter avec un courtier AMF qui calculera l’impact pour votre dossier précis.
Pourquoi rallonger l’amortissement, parfois
À l’inverse, certains propriétaires choisissent de rallonger l’amortissement à 30 ans à chaque renouvellement (si la mise de fonds initiale était de 20 %+) pour libérer de la trésorerie mensuelle. C’est une stratégie qu’on voit en cas de :
- Naissance d’un enfant et baisse temporaire de revenus.
- Démarrage d’une activité indépendante.
- Achat d’une 2e propriété.
Le coût : plus d’intérêt total sur la durée. Le bénéfice : air dans le budget. Choix qui vous appartient — un courtier AMF chiffrera les deux scénarios.
Le terme court, parfois plus malin
Beaucoup de Québécois prennent automatiquement un terme de 5 ans. Ce n’est pas toujours optimal :
- Si vous comptez vendre dans 2 ans (mutation, projet familial), un terme de 2 ans évite la pénalité de bris.
- Si vous anticipez une baisse de taux dans 12-18 mois, un terme court vous permet de re-magasiner plus vite.
- Si votre situation va changer (séparation prévisible, retraite, divorce), un terme court réduit le risque de blocage.
Ces choix ne sont pas des paris sur les marchés — ce sont des arbitrages personnels. Le courtier AMF présente les options réelles disponibles pour votre dossier.
Ce que Courteo peut faire
Courteo n’est pas courtier hypothécaire. On vous met en relation avec un courtier titulaire d’un permis AMF du réseau Courteo, qui pourra :
- Modéliser plusieurs scénarios d’amortissement et de terme pour votre cas.
- Comparer ces scénarios chez plusieurs prêteurs.
- Expliquer l’impact des paiements accélérés pour votre dossier.
Courteo ne donne pas d’avis hypothécaire et n’affiche pas de taux — c’est l’expertise réservée du courtier AMF.