Quand on aborde un courtier hypothécaire pour la première fois, une question revient toujours : en quoi c’est différent d’aller voir directement à ma banque ? La réponse tient en deux points : l’éventail des prêteurs comparés et la connaissance fine des programmes.
Ce guide explique concrètement ce que le courtage met sur la table que la banque seule ne met pas — sans afficher de taux ni promettre quoi que ce soit, deux choses qu’aucun site web ne peut faire honnêtement.
La banque vous présente ses produits. Un courtier compare le marché.
Votre banque actuelle vous proposera ses propres produits hypothécaires. C’est logique — c’est son métier. Mais ses produits ne sont qu’un sous-ensemble de ce qui existe sur le marché québécois.
Un courtier titulaire d’un permis AMF travaille typiquement avec :
- Les grandes banques (RBC, BMO, TD, Banque Nationale, Scotia).
- Les caisses (Desjardins, Méridien).
- Les prêteurs monolines spécialisés en hypothèque (First National, MCAP, CMLS, RFA).
- Les prêteurs alternatifs (B Lenders) pour les dossiers atypiques.
- Quelques prêteurs privés pour les cas spéciaux (pont, restructuration).
Pour un dossier donné, ça représente facilement 10 à 25 options comparées en parallèle, vs 1 (votre banque) ou 2-3 (votre banque + 1-2 autres si vous avez le temps de les démarcher).
Les monolines : le secret le moins gardé du Canada
Les prêteurs monolines sont des institutions qui font uniquement de l’hypothèque. Elles ne vendent pas de comptes bancaires, pas de cartes, pas de placements. Leur seul produit, c’est le prêt hypothécaire.
Conséquence : leur structure de coût est plus légère, ils prennent souvent moins de marge, et ils passent presque exclusivement par des courtiers. Vous ne pouvez pas frapper à leur porte directement — ils n’ont pas de succursales. Sans courtier AMF, vous n’y avez tout simplement pas accès.
Pour un dossier standard, un monoline propose souvent un taux compétitif, parfois plus bas que votre banque. Pour un dossier alternatif (T2125, nouvel arrivant, refi à LTV élevé), ils ont des programmes spécialisés que les banques traditionnelles refusent ou tarifent au prix fort.
Ce que ça change pour vous
Pour votre dossier précis, faire passer le dossier par un courtier AMF, c’est :
- Comparer plusieurs prêteurs en une seule application. Vous ne refaites pas le dossier à chaque démarche.
- Découvrir des prêteurs auxquels vous n’avez pas accès directement (monolines, B lenders).
- Connaître le coût d’opportunité de rester chez votre banque actuelle. Si l’écart est de 0.05 %, restez. Si c’est 0.30 %, le calcul change.
- Bénéficier d’une compréhension fine des programmes — RAP, CELIAPP, programme nouvel arrivant, programme propriétaire-occupant 2e logement, etc.
Combien ça coûte au consommateur
Pour la majorité des dossiers résidentiels standards au Québec, la commission du courtier est payée par le prêteur, pas par l’emprunteur. Concrètement, ça signifie zéro frais directs pour vous dans la plupart des cas.
Exceptions : certains dossiers alternatifs (B Lender, prêteur privé, refinancement complexe) peuvent impliquer des honoraires courtage facturés directement au client. Ça doit être divulgué transparemment dans le mandat de courtage signé en amont — c’est une obligation AMF.
Les questions à poser au courtier
Avant d’engager le dossier avec un courtier hypothécaire AMF, posez :
- Avec combien de prêteurs travaillez-vous ? (Réponse typique : 15-30+.)
- Êtes-vous payé par le prêteur ou par moi ? (Pour la majorité des dossiers résidentiels : par le prêteur.)
- Qu’est-ce qui distingue mon dossier — qu’est-ce qui jouera pour ou contre moi ?
- Combien d’options réelles allez-vous comparer pour mon cas ?
Un bon courtier répond directement à ces questions, sans flou.
Ce que Courteo peut faire
Courteo n’est pas courtier hypothécaire — on est une plateforme technologique qui vous met en relation avec un courtier titulaire d’un permis AMF du réseau Courteo. Le courtier travaille avec son propre éventail de prêteurs et c’est lui qui vous présente les taux et programmes disponibles pour votre dossier.
Courteo n’affiche aucun taux et ne donne aucun conseil hypothécaire. La relation contractuelle est entre vous et le courtier — Courteo facilite la rencontre.