Guide éditorial
5 %, 10 % ou 20 % de mise de fonds ? Le vrai coût caché.
On regarde rarement le détail de la prime SCHL — c’est pourtant elle qui transforme un « 5 % accessible » en un capital total nettement plus élevé. Voici les chiffres exacts sur une maison à 500 000 $.
1. La prime SCHL, expliquée
Au Canada, dès que votre mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d’achat, votre prêt doit être assuré par la SCHL (ou par un assureur privé : Sagen ou Canada Guaranty — barèmes équivalents). Cette assurance protège le prêteur, pas vous, mais c’est vous qui payez la prime.
Barème 2024 selon le LTV (loan-to-value = capital emprunté ÷ prix d’achat) :
- 5 % de MDF → 95 % LTV → prime de 4,00 % du capital emprunté
- 10 % de MDF → 90 % LTV → prime de 3,10 %
- 15 % de MDF → 85 % LTV → prime de 2,80 %
- 20 % de MDF → 80 % LTV → 0 % (pas d’assurance)
La prime est généralement capitalisée au prêt : vous ne la payez pas à la signature, elle s’ajoute au capital et vous l’étalez sur l’amortissement (25 ou 30 ans). Donc vous payez des intérêts sur la prime aussi.
2. Calcul concret sur 500 000 $
| Indicateur | 5 % MDF | 10 % MDF | 20 % MDF |
|---|---|---|---|
| Mise de fonds (cash) | 25 000 $ | 50 000 $ | 100 000 $ |
| Prime SCHL capitalisée | 19 000 $ | 13 950 $ | 0 $ |
| Capital total emprunté | 494 000 $ | 463 950 $ | 400 000 $ |
| Mensualité (PMT) | 3 034 $ | 2 849 $ | 2 456 $ |
| Intérêts payés sur 5 ans | 129 017 $ | 121 169 $ | 104 467 $ |
Lecture : passer de 20 % à 5 % de MDF économise 75 000 $ de cash à la signature — mais ajoute 19 000 $ de prime SCHL au prêt et fait monter la mensualité de 577 $/mois (capital plus prime). Sur 25 ans, l’écart d’intérêts est encore plus marqué.
Calculs reproduits côté serveur via computePurchaseScenario() — voir méthodologie pour le détail des formules.
3. Le RAP — levier sous-utilisé
Le Régime d’accession à la propriété (RAP) permet de retirer jusqu’à 60 000 $ par personne de son REER pour la mise de fonds, sans imposition immédiate, à condition de rembourser sur 15 ans. Plafond rehaussé de 35 000 $ à 60 000 $ en 2024.
Pour un couple, c’est jusqu’à 120 000 $ mobilisables. Sur une maison à 500 000 $, ça suffit à atteindre les 20 % de mise de fonds et donc à éviter entièrement la prime SCHL — un levier puissant pour les ménages qui ont accumulé en REER avant l’achat.
4. Verdict par profil
Primo qui veut entrer rapidement
5 % — la prime amortie pèse peu mensuellement
Sur 500 000 $, la prime SCHL à 5 % de MDF est d’environ 19 000 $ capitalisés au prêt, soit grosso modo 231 $ par mois de surcoût attribuable à la prime (le reste vient du capital plus élevé). Pour entrer maintenant plutôt que d’attendre 2 ans à louer, le calcul penche souvent vers le 5 %.
Primo qui peut attendre 6-12 mois
10-20 % selon marché local
À Montréal/Québec où les prix se stabilisent en 2026, attendre pour passer de 5 à 10 % réduit la prime SCHL de 4 % à 3,1 % et baisse la PMT mensuelle. Au-delà de 20 %, vous évitez la prime entièrement.
Acheteur 2e maison QC
20 % obligatoire
Vous n’êtes plus primo-accédant. Pour une 2e propriété, l’assurance SCHL n’est généralement pas disponible — donc 20 % minimum, et 20 % du prix total dès qu’il dépasse 1 M$ (règle SCHL).
Investisseur locatif
20 % obligatoire (propriété non occupée)
Pour un immeuble locatif non occupé par le propriétaire, l’assurance SCHL n’est pas disponible. Mise de fonds minimum 20 %, souvent 25 % chez certains prêteurs pour du multi-logement (3-4 unités).
5. Questions fréquentes
- Quelle est la prime SCHL exacte selon le LTV ?
- Barème public 2024 : LTV ≤ 65 % = 0,60 % ; 65-75 % = 1,70 % ; 75-80 % = 2,40 % ; 80-85 % = 2,80 % ; 85-90 % = 3,10 % ; 90-95 % = 4,00 %. Donc 5 % de mise de fonds (95 % LTV) = prime 4,00 % du capital emprunté. Cette prime est généralement capitalisée au prêt (vous l’étalez sur l’amortissement).
- Comment fonctionne le RAP en 2026 ?
- Le Régime d’accession à la propriété (RAP) permet de retirer jusqu’à 60 000 $ par personne (120 000 $ pour un couple) de son REER pour la mise de fonds, sans imposition, à condition de rembourser sur 15 ans. Le plafond est passé de 35 000 $ à 60 000 $ en 2024. C’est l’un des leviers les plus utilisés au Québec pour atteindre les 10-20 % de MDF.
- La mise de fonds peut-elle venir d’un don ?
- Oui — un don d’un parent direct est admissible chez la plupart des prêteurs canadiens, avec lettre de don confirmant l’absence d’obligation de remboursement. Le don ne couvre généralement pas les frais de clôture (à provisionner séparément).
- Quelle MDF pour propriété > 1 M$ ?
- La règle SCHL impose 20 % du prix total dès que la propriété dépasse 1 000 000 $, sans assurance SCHL disponible. Pour une propriété à 1,2 M$, la MDF minimum est donc 240 000 $.