Au Québec, beaucoup de nouveaux arrivants — résidents permanents, travailleurs étrangers temporaires, étudiants internationaux en transition — découvrent que le système hypothécaire canadien n’est pas comme celui de leur pays d’origine. Pas pire, pas meilleur. Différent. Et les premiers refus arrivent souvent parce qu’on présente le dossier au mauvais endroit, pas parce que le dossier est faible.
Ce guide explique les programmes spécifiques nouveaux arrivants au Canada, les seuils de mise de fonds réalistes, et comment construire un dossier qui passe la première fois.
Statut canadien : ce que ça change
Les prêteurs canadiens classent généralement les acheteurs en trois catégories :
- Citoyen canadien ou résident permanent (RP) avec ≥ 3 ans au Canada → tous les programmes hypothécaires standards sont ouverts.
- Résident permanent avec < 3 ans au Canada → accès via les programmes Newcomer dédiés (banques A et B).
- Travailleur étranger temporaire / permis de travail → accès plus restreint, généralement avec mise de fonds plus élevée et choix de prêteurs réduit.
Si vous êtes en catégorie 2 ou 3, le bon prêteur n’est pas forcément votre banque actuelle. C’est là que le courtier AMF est utile : il sait quels programmes existent chez quel prêteur, et lesquels acceptent votre statut.
Pas d’historique de crédit canadien : ce que les prêteurs acceptent
Beaucoup de nouveaux arrivants ont un excellent historique de paiement dans leur pays d’origine, mais rien à Equifax/TransUnion Canada. C’est un faux problème. Voici ce qui peut être présenté comme preuve alternative :
- Lettre de référence d’une banque étrangère (idéalement traduite en anglais ou français).
- Relevés bancaires des 12 derniers mois dans le pays d’origine.
- Relevés de loyer payés au Canada (12 mois si possible).
- Factures payées à temps : électricité, internet, téléphone canadien.
- Lettre d’employeur canadien confirmant l’emploi et le salaire.
Les prêteurs Newcomer-friendly sont conçus pour traiter ce type de dossier. Ils ne pénalisent pas l’absence d’historique Canadien. Mais encore faut-il leur soumettre le dossier — votre conseiller bancaire général ne le fera pas spontanément.
Mise de fonds : les vrais seuils
Au Canada, la mise de fonds minimale pour une résidence principale est de 5 % sur les premiers 500 000 $, puis 10 % sur la portion entre 500 000 $ et 1 500 000 $. Au-dessus de 1,5 M$, 20 % minimum sur la totalité.
Mais pour un nouvel arrivant en programme Newcomer, plusieurs prêteurs exigent :
- 5 % si statut RP confirmé + revenus canadiens stables (3 mois minimum d’emploi).
- 10 % à 20 % si statut résident permanent récent (< 12 mois) ou si revenus canadiens trop frais.
- 20 % minimum, parfois 35 %, pour les détenteurs d’un permis de travail sans RP.
Ces seuils sont maximum admissibles, pas garantis. Le dossier final dépend de la combinaison statut + emploi + ratios + actifs.
Le piège du « dossier global » à plusieurs prêteurs
L’une des erreurs les plus coûteuses : demander à plusieurs banques en parallèle sans coordination. Chaque banque tire votre dossier de crédit canadien, ce qui fait baisser temporairement votre score et envoie un signal négatif aux prêteurs suivants.
Un courtier hypothécaire AMF travaille différemment : un seul tirage de crédit, qu’il présente ensuite à plusieurs prêteurs sans nouvelles consultations. C’est techniquement et juridiquement permis dans le cadre du courtage hypothécaire au Canada.
Le programme acheteur d’une première propriété — versions actuelles
Au Canada, plusieurs programmes peuvent s’empiler pour un nouvel arrivant qui achète sa première résidence principale :
- Régime d’accession à la propriété (RAP) : retrait jusqu’à 60 000 $ d’un REER (depuis 2024), à rembourser sur 15 ans.
- CELIAPP (CELI d’accession à la propriété) : épargne jusqu’à 40 000 $ à vie pour un premier achat, avec déduction fiscale.
- Crédit d’impôt fédéral pour l’achat d’une première habitation (jusqu’à 1 500 $ remboursés au fédéral).
- Programme Accès Famille de la Ville de Montréal (variable selon arrondissement et critères).
Combinés, ces leviers peuvent faire plusieurs milliers de dollars de différence sur la première année. Un courtier AMF + un comptable familier avec les nouveaux arrivants peuvent vous aider à les empiler proprement.
La checklist documents
Pour une discussion utile avec un courtier :
- Statut canadien : carte de RP, COPR, ou permis de travail valide.
- Passeport et visa (en cours de validité).
- Lettre d’emploi + 3 derniers talons de paie + T4 si année complète.
- Relevés bancaires : 3-6 mois canadien + 12 mois étranger si pertinent.
- Source de la mise de fonds documentée (épargne, vente d’un bien à l’étranger, don familial avec lettre).
- Avis ARC si vous avez fait une déclaration au Canada.
Le don familial mérite une mention : si une partie de votre mise de fonds vient d’un membre de la famille (parents, frère/sœur), une gift letter signée est exigée par les prêteurs canadiens. Le courtier vous fournira le modèle.
Ce que Courteo peut faire
Beaucoup de nouveaux arrivants nous arrivent après un ou deux refus en succursale bancaire. Dans la plupart des cas, c’est un problème de programme (mauvais prêteur), pas de dossier.
Vous remplissez un formulaire en français ou en anglais. On vous met en relation avec un courtier titulaire d’un permis AMF qui connaît les programmes Newcomer canadiens et qui parle votre situation — RP, permis de travail, ou en transition. C’est lui qui examine ce qui est possible avant de soumettre quoi que ce soit qui pourrait laisser une trace défavorable sur votre dossier de crédit.