Si vous êtes travailleur autonome au Québec — pigiste, consultant, propriétaire d’une société par actions, artiste, conducteur Uber, plombier indépendant — vous avez probablement déjà entendu cette phrase d’un conseiller bancaire : « C’est plus compliqué dans votre cas. »
Ce guide explique pourquoi c’est « plus compliqué », ce que les prêteurs regardent vraiment, et comment monter un dossier qui passe — sans surcharger ses revenus, sans mentir, sans se torpiller au prochain renouvellement.
Le malentendu fondamental
Les prêteurs A canadiens (banques, caisses, prêteurs monolines) sont conçus pour des revenus T4 stables. Leur logique de décision est : si on prend les 24 derniers mois et qu’on suppose qu’ils continuent, est-ce que la personne peut absorber un choc de taux ?
Pour un travailleur autonome, le revenu visible sur les documents fiscaux est volontairement minimisé — c’est l’intérêt fiscal du statut. Le revenu réel (net comptable, dividendes potentiels, retraits dans la société) est souvent supérieur à ce qui apparaît sur le T2125 ou la T1.
C’est ce décalage entre revenu fiscal et revenu réel qui rend l’exercice particulier. Pas insurmontable.
Ce que les prêteurs regardent vraiment
Si vous êtes en nom propre (T2125)
- Les deux dernières T1 complètes (déclaration personnelle).
- Les deux derniers avis de cotisation de l’ARC (NoA — Notice of Assessment).
- Les T2125 (état des résultats des activités d’une entreprise individuelle), qui détaillent les revenus et dépenses.
- Confirmation que les impôts et TPS/TVQ sont payés (un solde dû à l’ARC peut bloquer).
Le revenu pris en compte est généralement la moyenne des deux dernières années déclarée à la ligne du revenu net d’entreprise.
Si vous êtes incorporé (société par actions)
Le calcul change. Le prêteur regarde :
- Vos dividendes versés par la société (T5).
- Votre salaire versé par la société (T4 et états financiers compilés ou révisés).
- Et parfois — selon le programme — la rentabilité de la société elle-même, ce qui ouvre l’accès à des programmes spécifiques où on peut « ajouter » une partie des bénéfices retenus à votre revenu personnel pour fins de qualification.
C’est sur ce dernier point que le bon prêteur change tout.
Les 3 leviers que la majorité des gens ratent
1. Le programme « Stated Income » des B Lenders
Quand les prêteurs A refusent à cause d’un revenu déclaré bas, certains B Lenders (prêteurs alternatifs) acceptent un revenu déclaré (« stated income ») documenté autrement : factures, contrats, relevés bancaires d’affaires sur 12 mois. Le taux est plus élevé qu’un prêteur A, mais souvent moins haut que ce que beaucoup imaginent.
Un courtier hypothécaire AMF qui travaille régulièrement avec les travailleurs autonomes connaît les programmes par prêteur, les seuils, les frais. C’est de l’information opérationnelle qu’on n’a pas en tant que client.
2. La rentabilité de la société (Business For Self / BFS)
Si vous êtes incorporé et que votre société est rentable depuis 2-3 ans, certains prêteurs A acceptent d’additionner une fraction des profits non distribués à votre revenu personnel. Concrètement : vous gagnez 50 000 $ en salaire mais votre société dégage 80 000 $ supplémentaires retenus — ce sont 80 000 $ qui peuvent partiellement compter dans votre capacité d’emprunt.
Tous les prêteurs ne le font pas. Tous les courtiers ne le savent pas équitablement.
3. La dynamique trend (croissant vs déclinant)
Deux dossiers à 70 000 $ moyenne ne se valent pas :
- Année N-1 : 60 000 $ → Année N : 80 000 $ = trajectoire ascendante. Bon signal pour la plupart des prêteurs.
- Année N-1 : 80 000 $ → Année N : 60 000 $ = trajectoire descendante. Certains prêteurs n’acceptent que la dernière année (la moins bonne) pour la qualification.
Si vous êtes en année creuse, retarder la demande de quelques mois peut changer le résultat. Si vous êtes en année record, ne pas attendre.
La checklist documents
Pour une première discussion productive avec un courtier AMF, ayez :
- T1 + NoA des deux dernières années (les deux).
- T2125 (si nom propre) ou états financiers (si société).
- T4 + T5 (si société).
- Relevés bancaires d’affaires des 6-12 derniers mois.
- Permis professionnel ou inscription registraire des entreprises (RBQ, OACIQ, ordre, etc.).
- Confirmation que les comptes ARC sont à jour (pas de solde dû).
Si tout est prêt, l’évaluation initiale par un courtier prend 1 appel téléphonique de 30 minutes. C’est suffisant pour savoir si on est dans une zone A, B, ou si on attend 6 mois.
Ce que Courteo peut faire
Vous nous expliquez votre situation en 5 minutes via le formulaire. On vous met en relation avec un courtier titulaire d’un permis AMF qui connaît les dossiers travailleurs autonomes au Québec. C’est lui ou elle qui examine vos T2125, vos T1, vos NoA, et qui vous dit ce qui est possible — sans jugement, sans pression, et sans afficher de taux qu’on n’a pas le droit d’afficher.