Beaucoup de propriétaires québécois pensent qu’ils sont « pris » avec leur banque actuelle pour la durée de l’amortissement. C’est faux. Tous les 5 ans (ou à la fin de chaque terme), vous avez une fenêtre où changer de prêteur ne coûte rien — pas de pénalité de remboursement anticipé, et la plupart du temps pas de frais notariaux non plus. Cette opération s’appelle un transfert hypothécaire.
Ce guide explique comment ça marche, à quoi faire attention, et pourquoi la plupart des courtiers AMF du réseau Courteo recommandent de magasiner systématiquement à chaque échéance.
La règle d’or : à l’échéance, le contrat est terminé
Une hypothèque canadienne fonctionne en deux couches :
- L’amortissement (souvent 25 ou 30 ans) : la durée totale pour rembourser le capital.
- Le terme (souvent 5 ans, parfois 1 à 7) : la durée pendant laquelle le taux et les conditions sont gelés.
À la fin de chaque terme, le contrat avec le prêteur prend fin. Vous pouvez :
- Renouveler chez le même prêteur (signer un nouveau terme).
- Transférer vers un autre prêteur, sans pénalité.
- Refinancer (en ajustant le montant du capital ou l’amortissement) — opération distincte, qui peut entraîner d’autres frais.
À l’échéance pile, l’option 2 ne déclenche aucune pénalité de remboursement anticipé. Le contrat est terminé : vous ne « brisez » rien.
Combien ça coûte concrètement
Dans la majorité des cas, le prêteur d’arrivée absorbe les frais de transfert — c’est sa façon d’attirer votre dossier. Les coûts typiques :
- Frais de cession (entre 250 $ et 600 $ selon les institutions) — souvent payés par le prêteur d’arrivée.
- Frais d’évaluation (300 $ à 500 $) — souvent payés ou remboursés par le prêteur d’arrivée.
- Frais d’honoraires notariaux légers (acte de cession plutôt que nouvel acte de prêt) — autour de 200-400 $, parfois aussi pris en charge.
Net pour vous : 0 $ à quelques centaines dans la grande majorité des cas. Comparé aux économies sur 5 ans d’un meilleur taux, le calcul est presque toujours favorable au transfert dès qu’il y a un écart de 0.10-0.20 % avec votre offre de renouvellement actuelle.
La timeline réaliste
| Quand | Quoi |
|---|---|
| 6 mois avant échéance | Demande à un courtier AMF d’évaluer votre dossier et les options chez d’autres prêteurs. |
| 4 mois avant échéance | Choix du prêteur cible. Le courtier soumet le dossier de transfert. |
| 2 mois avant échéance | Signature de l’acte de cession chez le notaire. Coordination avec le prêteur sortant. |
| Jour de l’échéance | Le nouveau prêteur encaisse, l’ancien est remboursé en intégralité. Pas de pénalité. |
Si vous attendez la lettre de votre banque actuelle (envoyée 30 à 45 jours avant l’échéance), il est trop tard pour magasiner sereinement. C’est exactement le pari de la banque sortante.
Les 3 pièges fréquents
1. Confondre transfert et refinancement
Si vous ajoutez du capital (consolidation, rénovation, achat 2e propriété), ce n’est plus un transfert — c’est un refinancement. Les frais sautent et peuvent coûter 1 500 $ à 2 500 $. À discuter explicitement avec un courtier AMF avant de signer.
2. Le « collateral charge » qui complique la sortie
Certaines banques (notamment TD, Tangerine, parfois Desjardins) inscrivent l’hypothèque sous forme de garantie en garantie collatérale plutôt que d’hypothèque conventionnelle. Ça simplifie les marges de crédit ultérieures, mais ça complique le transfert — il faut souvent payer des frais notariaux complets pour sortir. Vérifiez le type d’inscription dès la phase d’analyse.
3. Signer la lettre de renouvellement avant d’avoir comparé
Une fois la lettre signée, vous êtes engagé sur un nouveau terme. Le transfert devient impossible sans pénalité jusqu’à la prochaine échéance — soit 5 ans plus tard. La règle est simple : ne rien signer avant d’avoir parlé à un courtier AMF.
Ce que Courteo peut faire
Courteo n’est pas courtier hypothécaire. Concrètement, ce qu’on fait, c’est qu’on vous met en relation avec un courtier titulaire d’un permis AMF du réseau Courteo, qui pourra :
- Lire votre contrat actuel (collateral ou conventionnel ?).
- Présenter les options de transfert disponibles dans votre région.
- Soumettre le dossier complet et coordonner avec le notaire.
C’est ce courtier — pas Courteo — qui négocie avec les prêteurs et qui vous accompagne juridiquement.