Définition
La prime de risque est la majoration de taux qu'un prêteur applique pour compenser le risque additionnel associé à un dossier hypothécaire atypique.
**Facteurs déclencheurs** : - Score de crédit < 680 : +0,25 à +1,5 % - Ratio LTV > 80 % (non assuré) : +0,15 à +0,5 % - Revenu non salarié (travailleur autonome, commission) : +0,10 à +0,5 % - Propriété atypique (immeuble commercial, rural, âge > 50 ans) : +0,25 à +1,0 % - Amortissement > 25 ans : +0,10 à +0,25 % - Historique de défaut récent : +0,5 à +2,0 % (ou refus)
**Prêteurs de niche** : Les dossiers avec de multiples primes de risque sont souvent dirigés vers des prêteurs alternatifs (Tier B) ou privés qui acceptent des profils plus complexes en échange de taux plus élevés.
**Prêteurs A, B et C** : - **Tier A** (banques à charte, coopératives de crédit) : meilleurs taux, critères stricts - **Tier B** (prêteurs alternatifs : Équitable Banque, B2B, MCAP) : critères assouplis, taux +1-3 % - **Tier C / Privé** : critères très souples, taux +3-8 % (ou plus)
**Stratégie de réhabilitation** : Un emprunteur commençant avec un prêteur B peut migrer vers un prêteur A lors du renouvellement si son profil s'est amélioré (score crédit, revenu stable, LTV réduit). Objectif : payer la prime de risque temporairement, pas définitivement.