Vous avez votre préautorisation hypothécaire en main. Vous avez trouvé la propriété. L''offre est acceptée. Il reste 30 à 60 jours avant la signature chez le notaire. C''est la période la plus stressante — et la plus mal comprise — du parcours d''achat au Québec.
Voici la checklist exacte, dans l''ordre chronologique, de ce qui doit se passer entre l''acceptation de l''offre et la signature notariée. Un point manqué peut retarder la fermeture d''une semaine à un mois.
1. Faire l''inspection dans les 7-14 jours
L''inspection préachat est une condition suspensive dans 95 % des offres au Québec. Vous avez typiquement 7 à 14 jours après l''acceptation pour la faire et lever la condition (ou vous retirer si le rapport révèle un défaut majeur).
Coût : 500 à 900 $ selon la propriété. Payé sur le champ, non remboursable.
Piège classique : choisir l''inspecteur recommandé par le courtier immobilier du vendeur. Neutralité douteuse. Prenez un inspecteur AIBQ ou InterNACHI que vous avez trouvé vous-même.
2. Envoyer le rapport d''inspection au courtier hypothécaire
Le prêteur qui a émis la préautorisation veut voir le rapport. Un défaut majeur (fondation, toiture, panneau électrique < 200 A) peut modifier la valeur perçue et donc le montant du prêt conditionnel émis.
Ce que le courtier fait : transmet le rapport au prêteur, obtient confirmation que le financement reste valide, ou négocie un ajustement de prix avec le vendeur.
3. Confirmer la validité de la préautorisation
Une préautorisation est typiquement valide 90 à 120 jours. Si vous êtes proche de l''échéance, le prêteur peut demander de rafraîchir la cote de crédit et l''emploi. Anticipez si votre achat prend plus de 3 mois.
4. Réception de l''évaluation par le prêteur
Le prêteur commande sa propre évaluation (appraisal). Sur les grosses banques (BNC, Desjardins, RBC), c''est automatique et gratuit pour les prêts assurés SCHL. Sur les prêteurs monolignes ou les prêts conventionnels, c''est parfois à votre charge (300-500 $).
Ce qui peut mal tourner : l''évaluation vient plus basse que le prix d''achat. Deux options — augmenter la mise de fonds pour combler l''écart, ou renégocier le prix avec le vendeur. Un courtier hypothécaire titulaire AMF négocie ces cas quotidiennement.
5. Approbation finale du prêteur
Différent de la préautorisation. L''approbation finale confirme :
- Cote de crédit actuelle (rafraîchie)
- Emploi confirmé (lettre récente + T4)
- Ratios finaux (GDSR, TDSR) recalculés avec les taxes municipales exactes
- Mise de fonds confirmée (relevés bancaires 90 jours)
Délai : 5 à 15 jours après réception du rapport d''inspection et de l''évaluation. Un dossier bien préparé passe en 3-5 jours.
6. Confirmation du prêt en assurance-vie hypothécaire (facultatif)
Le prêteur va vous offrir son assurance-vie hypothécaire. Refusez à la signature — vous pouvez toujours souscrire une assurance-vie individuelle (Beneva, iA, Assurance Manuvie) 30 % à 60 % moins chère pour la même couverture, portable si vous changez de maison.
7. Confirmation du prêt au notaire
Le notaire choisi (par vous, pas par le vendeur) reçoit les instructions du prêteur : montant, taux, terme, amortissement, mise de fonds, ajustements. Le notaire prépare l''acte hypothécaire et l''acte de vente.
Vous devez choisir votre notaire entre le jour 15 et le jour 30 typiquement. Compte 1 500 à 2 500 $ taxes incluses selon la complexité.
8. Vérification du titre par le notaire
Le notaire vérifie que la propriété est libre de charges (hypothèques antérieures, saisies, hypothèques légales de construction). Si un problème apparaît, la fermeture est reportée.
Cas fréquent : ancien vendeur qui a oublié une hypothèque radiée. Résolution 3-10 jours.
9. Certificat de localisation
Le vendeur doit fournir un certificat de localisation à jour (moins de 10 ans, aucun changement structurel depuis). Sinon, il en commande un nouveau (400-800 $, 2-4 semaines). Ce point retarde régulièrement les fermetures.
10. Ajustements des taxes et frais de copropriété
Le notaire calcule ce que vous devez rembourser au vendeur (taxes municipales et scolaires payées d''avance, frais de copropriété du mois en cours). Prévoyez 500 à 3 000 $ selon la ville et la période de l''année.
11. Transfert des fonds de mise de fonds
Le notaire vous demande d''envoyer votre mise de fonds par virement bancaire ou traite bancaire 3 à 7 jours avant la signature. Anticipez — un retrait REER RAP prend 3-5 jours ouvrés à débloquer.
Piège classique : mise de fonds en espèces d''une source non documentée. Le notaire refusera de finaliser. Chaque dollar doit être traçable.
12. La signature chez le notaire
Jour J. Comptez 90 à 120 minutes chez le notaire. Vous signez :
- L''acte de vente
- L''acte hypothécaire
- La déclaration de résidence principale
- Éventuellement une déclaration de coïndivisaire ou de copropriété
Vous repartez avec les clés (si la maison est vacante) ou un rendez-vous de remise de clés (si occupée jusqu''à la date de possession).
Ce que Courteo fait sur cette période
La plateforme Courteo met le lien direct entre vous et un courtier hypothécaire titulaire AMF du réseau qui gère les points 2, 4, 5, 6 et 7. Le courtier ne signe pas à votre place, mais il coordonne la relation avec le prêteur, ce qui compresse typiquement de 3-5 jours le délai total.
FAQ
Peut-on modifier la préautorisation entre l''offre et la signature ? Oui, si votre situation change (nouvel emploi, dette remboursée, remisage de véhicule vendu). Le courtier resoumet le dossier avec les nouvelles données. Attention : une baisse de revenu ou une nouvelle dette peut invalider la préautorisation.
Que se passe-t-il si l''évaluation du prêteur est plus basse que le prix d''achat ? Deux scénarios. (a) Vous avez une clause « condition de financement » : vous pouvez vous retirer sans pénalité. (b) Pas de clause : vous devez combler l''écart en mise de fonds supplémentaire, ou renégocier le prix avec le vendeur. Le courtier négocie régulièrement ces cas.
Le notaire peut-il être imposé par le vendeur ? Non. Au Québec, chaque partie choisit son notaire. Le notaire de l''acheteur prépare l''acte hypothécaire (obligatoire pour le prêt) et l''acte de vente. Ne signez jamais chez le notaire du vendeur sans vérifier.
Que faire si l''un des documents (certificat de localisation, titre) bloque la signature ? Le notaire vous appelle et propose deux options : reporter la date de signature (avec accord écrit du vendeur, gratuit) ou renégocier une clause spécifique. Ne signez jamais sous pression — un titre problématique reste avec vous après.