Premier achat

Vous achetez votre première propriété au Québec ?

Premier achat = première vraie négociation hypothécaire. Préapprobation réaliste, mise de fonds, stress test fédéral, choix de produit, c'est beaucoup pour une première fois. On vous met en relation avec un courtier hypothécaire AMF qui connaît le marché de votre quartier.

Ce qui vous concerne probablement

• Comprendre votre vraie capacité d'emprunt (pas le montant flatteur de la banque).
• Savoir si votre mise de fonds permet d'éviter l'assurance SCHL (20 % vs 5-19 %).
• Optimiser entre fixe 5 ans, variable, ou taux mixte selon votre tolérance au risque.
• Geler un taux 90-120 jours pour magasiner sereinement.
• Intégrer la bourse de Julie comme revenu (certains prêteurs acceptent, d'autres non).
• Éviter le piège du condo où le prêteur exige des conditions spéciales (déclaration syndicat, certificat).

Ce qu'on évite pour vous

• Vous présenter un seul produit (le « best-rate » affiché de notre bannière préférée).
• Vous pousser vers une mise de fonds plus grosse que nécessaire pour booster nos commissions.
• Vous aiguiller vers un produit avec pénalité de remboursement anticipé exorbitante (la fameuse IRD des grosses banques).
• Vous laisser découvrir des frais cachés au notariat (frais de discharge, frais de dossier, etc.).

Comment ça se passe pour vous

1. 1

   Pré-qualification 2 min

   Vous indiquez la fourchette de prix visée + votre situation (revenu, mise de fonds approximative). Pas de NAS, pas de cote précise.

2. 2

   Coordonnateur vous appelle

   Dans la journée ouvrable. 15 min pour préciser votre projet : neuf vs existant, quartier, échéance.

3. 3

   Courtier AMF référé

   Un courtier AMF du réseau Courteo spécialisé en primo-accédants à Montréal vous contacte sous 24-72h. Préapprobation réelle (pas une simulation web).

4. 4

   Magasinage protégé

   Taux gelé, vous magasinez votre propriété l'esprit léger. Le courtier suit votre dossier jusqu'à la signature notariée.

Questions fréquentes — premier achat

• Mise de fonds minimum pour un premier achat au Québec ?

  5 % sur les premiers 500 000 $, 10 % sur la portion 500 000 $ – 1 M$. Pour un condo à 525 000 $ : 5 % × 500 000 + 10 % × 25 000 = 27 500 $ minimum. Avec moins de 20 %, l'assurance SCHL est obligatoire (prime ajoutée à votre prêt).

• Le RAP (Régime d'accession à la propriété) — combien je peux retirer ?

  Jusqu'à 60 000 $ par personne en franchise d'impôt depuis votre REER (limite 2024+). Pour un couple, ça monte à 120 000 $. Remboursement sur 15 ans à partir de la 2e année. Le courtier AMF vous explique comment le combiner avec un don familial ou le CELIAPP.

• CELIAPP, c'est quoi et est-ce que je devrais en avoir un ?

  Le Compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété. Cotisations déductibles (comme REER) + retrait non imposable (comme CELI). Plafond 8 000 $/an, 40 000 $ à vie. Si vous achetez dans 1-3 ans, c'est probablement le meilleur véhicule.

• Je devrais geler le taux fixe ou prendre un variable ?

  Question complexe — dépend de votre tolérance au risque et de l'écart actuel entre fixe et variable. Le courtier AMF du réseau Courteo modélisera les 2 scénarios sur 5 ans avec votre dossier réel. Pas une recommandation de notre part : c'est lui qui présentera les options.

• Combien de temps prend tout le processus du premier appel à la signature notariée ?

  Typiquement 30-60 jours après la promesse d'achat. Préapprobation : 24-72h. Évaluation + analyse : 5-10 jours. Approbation finale : 5-15 jours. Notariat : 2-4 semaines. Le courtier vous donnera un calendrier précis pour votre dossier.

• SCHL, Sagen ou Canada Guaranty : ça change quoi pour moi ?

  Ce sont les trois assureurs hypothécaires canadiens, obligatoires si mise de fonds inférieure à 20 %. SCHL = société d'État. Sagen et Canada Guaranty = privés. Les primes (2.8 à 4.0 % du montant assuré) et les critères sont quasi-identiques. C'est le prêteur qui choisit l'assureur, pas vous. La prime est ajoutée à votre prêt — vous ne la payez pas comptant.

• Si un seul d'entre nous figure sur l'hypothèque, qu'arrive-t-il ?

  Si seule la personne au revenu le plus élevé est inscrite, vous qualifiez sur un seul revenu — souvent insuffisant. Si vous êtes les deux co-emprunteurs, les deux revenus comptent mais les deux dettes aussi. Côté propriété au Québec, vous pouvez être co-emprunteurs sans être co-propriétaires (le titre se gère séparément chez le notaire). Le courtier AMF clarifie l'option optimale pour votre cas.

• Achat-Bonjour ou autres programmes municipaux : encore disponibles ?

  Achat-Bonjour était un programme municipal de Montréal — son admissibilité varie selon les budgets annuels et il a été remplacé/modifié plusieurs fois. Vérifiez la page courante de votre ville (Montréal, Laval, Longueuil ont chacune leurs programmes primo-accédants). Le courtier AMF du réseau Courteo connaît les programmes actifs en 2026 et peut vous en signaler que vous auriez manqués.