Définition
Le formulaire T776 (État des loyers de biens immeubles) est le document fiscal canadien permettant de déclarer les revenus et dépenses liés à la location d'immeubles.
**Structure du T776** : - Revenus bruts de location (loyers perçus) - Moins : dépenses déductibles (intérêts hypothécaires, taxes foncières, assurance, entretien, honoraires de gestion, publicité, frais de comptabilité) - Moins : déduction pour amortissement (DPA — optionnelle, peut créer une perte artificielle) - = Revenu net de location (ou perte nette)
**Impact sur la qualification hypothécaire** : - La plupart des prêteurs ajoutent 50-80 % des revenus bruts de location au revenu qualificatif (méthodologie SCHL = « revenus locatifs compensatoires ») - Certains prêteurs utilisent le revenu net T776 (plus conservateur) - La DPA est généralement exclue de l'analyse (ajoutée en retour car non-décaissée)
**Conseil** : Un investisseur ne devrait pas réclamer la DPA si l'objectif est de maximiser la qualification hypothécaire — la DPA réduit le revenu net déclaré sans avantage réel à court terme (elle crée une obligation fiscale différée lors de la disposition de la propriété).