Définition
L'analyse de flux de trésorerie est l'outil clé pour évaluer la viabilité financière d'un investissement locatif.
Formule : Flux = Revenus bruts effectifs - Dépenses d'exploitation
Calcul détaillé : 1. **Revenus bruts potentiels** : loyers annuels à taux d'occupation 100 % 2. **Moins vacance et perte sur loyers** : généralement 5-10 % des revenus potentiels 3. **= Revenus bruts effectifs** 4. **Moins dépenses d'exploitation** : taxes foncières, assurance, entretien (5-10 % des revenus), gestion (8-12 %), eau/électricité parties communes 5. **= Revenu net d'exploitation (RNO)** 6. **Moins service de la dette** : paiements hypothécaires (capital + intérêts) 7. **= Flux de trésorerie après financement**
Ratio de couverture de la dette (RCD) : RNO ÷ Service de la dette. Les prêteurs commerciaux (5+ logements) exigent généralement un RCD > 1,2.
Règle du 1 % : un immeuble dont le loyer mensuel total représente ≥ 1 % du prix d'achat produit généralement un flux positif (règle heuristique approximative).