Définition
Lorsqu'un emprunteur possède ou achète des propriétés locatives, les prêteurs ne comptabilisent pas le revenu de location brut dans les ratios GDS/TDS — ils appliquent un facteur de décote pour tenir compte des vacances, des frais de gestion et de maintenance.
Méthodes selon le type de prêteur :
- **Prêteurs A (assurés SCHL/Sagen)** : ajout-offset à 50 % ou 80 % selon le prêteur. Certains utilisent la méthode « rental offset » (revenu locatif net soustrait des frais hypothécaires du locatif plutôt qu'ajouté aux revenus). - **Prêteurs B** : plus flexibles, peuvent accepter les revenus réels des déclarations T1, Schedule E. - **SCHL (immeuble de 1-4 logements occupé par le propriétaire)** : 50 % du revenu brut locatif des unités non occupées ajouté aux revenus qualificatifs.
Pour un investisseur avec plusieurs propriétés, le choix du prêteur et de la méthode de calcul peut faire varier la capacité d'emprunt de façon significative. Les courtiers hypothécaires spécialisés en investissement immobilier connaissent les prêteurs offrant les méthodes les plus favorables.
À noter : les revenus locatifs non déclarés au fisc ne sont jamais acceptés par les prêteurs A et exposent l'emprunteur à des risques légaux.