Définition
Le levier financier permet à un investisseur d'acheter un actif de valeur plus grande que son capital personnel, amplifiant ainsi les rendements (et les pertes).
Exemple concret : - Achat d'un duplex à 500 000 $ avec 100 000 $ de mise de fonds (20 %) - Hypothèque : 400 000 $ à 5 % sur 25 ans - Année 1 : le duplex prend 5 % en valeur → vaut maintenant 525 000 $ - Gain en valeur : 25 000 $ - Rendement sur la mise de fonds : 25 000 $ ÷ 100 000 $ = **25 % de rendement**
Sans levier (achat comptant à 500 000 $) : le même gain de 5 % génère 25 000 $ ÷ 500 000 $ = 5 % de rendement.
Le levier amplifie aussi les pertes : - Si le duplex baisse de 5 % (-25 000 $), la perte sur la mise de fonds est de 25 % - Avec une hypothèque, si la valeur tombe sous le solde hypothécaire → valeur nette négative
Le levier est maximal avec une mise de fonds minimale, mais augmente le risque de liquidité.