Vous avez la mise de fonds. Vous avez la qualification. Vous êtes prêt·e à signer. Et puis quelqu'un vous parle des frais de fermeture — et vous réalisez qu'il faut plusieurs milliers de dollars supplémentaires en argent liquide à la signature notariale.
Combien exactement ? Pour un achat au Québec en 2026, il faut généralement prévoir entre 2,5 % et 4 % du prix d'achat en frais de clôture — en plus de la mise de fonds. Voici le décompte détaillé, poste par poste, avec les fourchettes réalistes 2026.
Vue d'ensemble — les postes principaux
Avant de rentrer dans le détail, voici la carte des dépenses à prévoir. Certains sont dus à la signature chez le notaire (le fameux « décaissement »), d'autres dans les 30-90 jours suivants.
| Poste | Montant typique 2026 | Payé quand ? |
|---|---|---|
| Honoraires du notaire | 1 200 $ à 1 800 $ | À la signature |
| Frais accessoires notaire (recherches, publication) | 400 $ à 800 $ | À la signature |
| Taxe de bienvenue (droits de mutation) | Voir table ci-dessous | 30-60 jours après signature |
| Ajustements taxes municipales/scolaires | 500 $ à 3 000 $ | À la signature |
| Certificat de localisation (si à refaire) | 800 $ à 1 500 $ | Avant ou à la signature |
| Inspection préachat | 400 $ à 600 $ | Avant l'offre finale |
| Évaluation de la propriété (si exigée) | 350 $ à 550 $ | Avant l'engagement du prêteur |
| Assurance habitation (1re année) | 700 $ à 1 400 $ | Avant la signature |
| Assurance titres (optionnel, exigé par certains prêteurs) | 250 $ à 450 $ | À la signature |
| Frais TPS/TVQ (uniquement neuf ou substantiellement rénové) | Variable | À la signature |
Total indicatif pour une propriété de 500 000 $ existante à Montréal : environ 13 500 $ à 17 000 $ en frais de fermeture, soit 2,7 % à 3,4 % du prix d'achat.
La taxe de bienvenue — le poste le plus lourd
C'est le poste qui surprend le plus les premiers acheteurs. La taxe de bienvenue — officiellement les droits de mutation immobilière — est perçue par la municipalité sur toute transaction immobilière au Québec. Elle est due dans les 30-60 jours après la signature notariale (pas à la signature elle-même — c'est ce qui piège les acheteurs qui pensent en être quittes).
La table de calcul 2026 au Québec
Le calcul suit un barème progressif fixé par la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières. Les tranches sont indexées annuellement par Revenu Québec.
| Tranche de la base d'imposition | Taux |
|---|---|
| 0 $ à 55 200 $ | 0,5 % |
| 55 200 $ à 276 200 $ | 1,0 % |
| 276 200 $ à 552 300 $ | 1,5 % |
| Au-delà de 552 300 $ (barème général) | 2,0 % |
Ces seuils sont ceux publiés pour 2026 (indexation annuelle légère). Vérifiez toujours les seuils applicables l'année de votre transaction.
Base d'imposition — attention à cette subtilité
La taxe est calculée sur le plus élevé des deux montants suivants :
- Le prix payé (contrat d'achat).
- La valeur inscrite au rôle d'évaluation municipale, multipliée par le facteur comparatif de la municipalité pour l'année (ce facteur reflète l'écart entre la valeur au rôle et la valeur marchande).
Dans un marché en hausse rapide, le prix d'achat est presque toujours supérieur au rôle × facteur. Mais dans certains secteurs où les rôles ont été récemment mis à jour, il faut vérifier — le notaire fait ce calcul systématiquement.
Trois exemples chiffrés
Exemple 1 — Bungalow à Sherbrooke, prix 380 000 $
- 0,5 % sur les premiers 55 200 $ = 276 $
- 1,0 % sur 55 200 $ à 276 200 $ (soit 221 000 $) = 2 210 $
- 1,5 % sur 276 200 $ à 380 000 $ (soit 103 800 $) = 1 557 $
- Total taxe de bienvenue = 4 043 $
Exemple 2 — Maison à Longueuil, prix 555 000 $
- 0,5 % sur 55 200 $ = 276 $
- 1,0 % sur 221 000 $ = 2 210 $
- 1,5 % sur 276 100 $ = 4 141 $
- 2,0 % sur 2 700 $ (au-delà de 552 300 $) = 54 $
- Total taxe de bienvenue = 6 681 $
Exemple 3 — Maison à Montréal (Rosemont), prix 780 000 $
- 0,5 % sur 55 200 $ = 276 $
- 1,0 % sur 221 000 $ = 2 210 $
- 1,5 % sur 276 100 $ = 4 141 $
- 2,5 % sur 227 700 $ (Montréal, tranche 552 300 $ - 780 000 $) = 5 692 $
- Total taxe de bienvenue = 12 319 $
C'est ce dernier chiffre qui fait mal à l'acheteur montréalais non préparé.
Les honoraires du notaire
Au Québec, la vente immobilière doit être notariée — c'est un acte authentique en droit civil. Vous choisissez votre notaire (l'acheteur paie), et ses honoraires couvrent :
- La préparation et la lecture de l'acte de vente.
- La préparation de l'acte hypothécaire.
- Les recherches au registre foncier et au Registre des droits personnels et réels mobiliers (RDPRM).
- La publication au registre foncier.
- Le débours des frais de publication et de recherches.
Fourchette 2026 : 1 200 $ à 1 800 $ pour les honoraires, plus 400 $ à 800 $ de frais accessoires (recherches, publications, timbres). Total du poste notaire : 1 600 $ à 2 600 $.
Les propriétés complexes (copropriété divise avec déclaration à examiner, subdivision, servitudes multiples, succession) peuvent monter jusqu'à 3 000 $. Demandez toujours un devis écrit avant de signer avec le notaire.
Les ajustements — le poste variable
À la signature, le notaire ajuste entre l'acheteur et le vendeur les charges de la propriété prorata temporis : ce que le vendeur a déjà payé pour une période où vous serez propriétaire, vous le lui remboursez ; ce qu'il n'a pas encore payé et qui court, il vous le crédite.
Les principaux ajustements :
- Taxes municipales : payées annuellement en début d'année ou en 2-4 versements. Si le vendeur a payé jusqu'en décembre et que vous prenez possession en juillet, vous lui remboursez les 6 mois restants.
- Taxes scolaires : perçues par le Centre de services scolaire, annuellement en juillet. Prorata similaire.
- Frais de copropriété (condo) : mensuels, ajustés au jour.
- Combustible (mazout, propane restant dans le réservoir) : quantité mesurée, remboursée au vendeur au coût récent.
Fourchette réaliste 2026 : 500 $ à 3 000 $ selon le moment de l'année et le niveau de charges municipales. Une signature en janvier après le paiement annuel du vendeur = ajustement élevé. Une signature en décembre = ajustement faible.
L'assurance habitation — obligatoire avant la signature
Aucun prêteur hypothécaire ne finance sans preuve d'assurance habitation en vigueur à la date de prise de possession. Vous devez fournir au notaire une attestation de l'assureur au moins 48 heures avant la signature.
Fourchette 2026 : 700 $ à 1 400 $ pour une maison unifamiliale standard, 400 $ à 800 $ pour un condo (le syndicat couvre l'enveloppe du bâtiment). Prix influencés par : historique de sinistres, présence de piscine, âge de la toiture, code postal, présence d'un système d'alarme relié.
Inspection et évaluation — deux dépenses souvent confondues
L'inspection préachat (400 $ à 600 $) est réalisée pour vous par un inspecteur en bâtiment de votre choix, avant d'écarter la condition d'inspection dans votre promesse d'achat. Elle vous protège vous, pas le prêteur.
L'évaluation de la propriété (350 $ à 550 $) est parfois exigée par le prêteur pour confirmer que la valeur marchande justifie le montant hypothéqué. C'est de plus en plus souvent remplacé par une évaluation automatisée (AVM) sans frais, mais pour les propriétés atypiques, les zones rurales ou les hypothèques importantes, le prêteur peut exiger une évaluation formelle.
L'évaluation municipale inscrite au rôle est un troisième document — utilisée pour la taxe de bienvenue et les taxes municipales, mais pas utilisée par les prêteurs pour valider le prêt.
Le certificat de localisation — parfois à refaire
Le certificat de localisation est le plan d'arpentage-géomètre qui atteste l'emplacement des bâtiments sur le terrain, les servitudes, les empiétements. Le vendeur doit en fournir un à jour et représentatif de l'état actuel du bien.
Si le certificat a plus de 10 ans, ou si des travaux ont été faits depuis (agrandissement, piscine, cabanon, remise), il doit être refait. Coût 2026 : 800 $ à 1 500 $. Selon la promesse d'achat, ce peut être à la charge du vendeur ou de l'acheteur — c'est un point à négocier au moment de l'offre.
Les cas particuliers — TPS, TVQ, remboursements
Propriété neuve ou substantiellement rénovée : la TPS (5 %) et la TVQ (9,975 %) s'appliquent sur le prix, avec des remboursements partiels pour habitations neuves (jusqu'à un plafond de valeur). Si vous achetez une revente d'un particulier, aucune TPS/TVQ. Si vous achetez d'un constructeur ou d'un investisseur qui a substantiellement rénové, oui — et c'est un poste majeur à calculer avec votre notaire avant l'offre.
Premier acheteur — remboursements provinciaux et municipaux : certaines municipalités offrent des programmes de remboursement partiel de la taxe de bienvenue pour premiers acheteurs (Montréal, Québec, Laval, Longueuil et plusieurs autres ont des versions du programme, avec des critères variables — plafond de prix, revenu, statut de premier acheteur). Vérifiez auprès de votre municipalité — les économies peuvent atteindre 3 000 $ à 6 250 $ selon les cas.
Le total attendu — récapitulatif chiffré
Pour une propriété existante à 550 000 $ à Longueuil, premier achat :
| Poste | Montant |
|---|---|
| Notaire (honoraires + accessoires) | 2 200 $ |
| Taxe de bienvenue | 6 519 $ |
| Ajustements (moyenne) | 1 200 $ |
| Inspection | 500 $ |
| Évaluation (si exigée) | 450 $ |
| Assurance habitation an 1 | 1 000 $ |
| Assurance titres | 300 $ |
| Certificat localisation (si à refaire) | 1 100 $ |
| Total frais de fermeture | 13 269 $ |
| En % du prix d'achat | 2,4 % |
Sans le certificat à refaire, on tombe à environ 12 200 $ (2,2 %). Avec les cas particuliers (Montréal >552 K, propriété complexe, TPS/TVQ neuf), on peut monter à 4-6 % du prix.
Ce que Courteo peut faire
Courteo n'est pas notaire ni courtier immobilier. On vous met en relation avec un courtier hypothécaire titulaire AMF qui structure votre financement en tenant compte des frais de fermeture — parce qu'oublier 15 000 $ de cash à prévoir au décaissement peut compromettre votre transaction à la dernière minute. Pour le calcul exact de la taxe de bienvenue et des ajustements, votre notaire fera le décompte final la semaine avant la signature.
Questions fréquentes sur les frais de fermeture au Québec
Est-ce que les frais de fermeture peuvent être ajoutés à l'hypothèque ?
Généralement non. Les frais de fermeture doivent être payés en argent liquide au moment de la signature (ou dans les 60 jours pour la taxe de bienvenue). Un prêt hypothécaire finance l'achat de la propriété, pas les frais accessoires. Certains prêteurs offrent des programmes qui incluent une remise en argent (cashback) à la signature pour aider à couvrir les frais — mais le taux d'intérêt est généralement majoré en contrepartie, et le calcul est rarement à votre avantage sur la durée. Un courtier peut vous comparer les scénarios avec et sans cashback.
Quand est-ce que la taxe de bienvenue arrive exactement ?
Entre 30 et 90 jours après la signature notariale, sous forme de facture postée par la municipalité. Le délai varie — Montréal envoie rapidement, certaines municipalités rurales peuvent prendre jusqu'à 6 mois. La facture est payable en un versement, généralement sans intérêt si payée dans les 30 jours suivant l'émission. Prévoyez le liquide dès la signature — pas 6 mois plus tard quand vous l'aurez dépensé sur les meubles.
Peut-on négocier avec le vendeur pour qu'il paie une partie des frais ?
Certains postes, oui — le certificat de localisation à refaire est souvent négocié (vendeur ou 50/50). Les honoraires du notaire pour l'acte hypothécaire, non — c'est votre notaire, choisi par vous. La taxe de bienvenue, jamais — c'est une taxe légale à charge exclusive de l'acquéreur au sens de la loi provinciale. Vous pouvez toujours négocier un prix d'achat réduit pour compenser vos frais estimés — mais formellement, chaque partie paie ses propres frais.
Est-ce que les frais de fermeture comptent dans le calcul de la mise de fonds minimum ?
Non — les frais de fermeture sont en plus de la mise de fonds. Vous devez démontrer au prêteur que vous avez la mise de fonds (5 % à 20 %+ selon le programme) et au moins 1,5 % du prix d'achat disponible en fonds propres pour couvrir les frais de fermeture. Certains prêteurs exigent une preuve de ces fonds au dossier avant même l'engagement de prêt. C'est une des raisons pour lesquelles la qualification initiale doit inclure une revue complète de vos liquidités, pas seulement de votre mise de fonds.