« Combien je peux emprunter pour ma maison ? » est la première question que se pose tout primo-acheteur au Québec. La réponse que votre banque vous donne au téléphone est une estimation. La vraie réponse dépend de deux ratios précis utilisés par tous les prêteurs canadiens : l'ABD et l'ATD. Voici la formule exacte, avec un exemple concret et les limites que la formule ne dit pas.
Les deux ratios qui décident
ABD — Amortissement Brut de la Dette
C'est le pourcentage de votre revenu brut mensuel consacré aux charges de logement. La formule :
ABD = (mensualité hypothécaire + taxes municipales + taxes scolaires + chauffage + 50 % des frais de condo) / revenu brut mensuel
Limite standard : la plupart des prêteurs canadiens acceptent jusqu'à 39 % d'ABD. Au-delà, la demande est refusée chez les prêteurs A ou redirigée vers un prêteur alternatif avec des conditions différentes.
Ce que l'ABD mesure : votre capacité à assumer le logement avec vos revenus actuels, sans tenir compte de vos autres dettes.
ATD — Amortissement Total de la Dette
C'est l'ABD augmenté de toutes vos autres dettes mensuelles : cartes de crédit (paiement minimum), prêt auto, marges de crédit, prêt étudiant, pension alimentaire, tout ce qui sort chaque mois. La formule :
ATD = (charges ABD + paiements minimums autres dettes) / revenu brut mensuel
Limite standard : la plupart des prêteurs acceptent jusqu'à 44 % d'ATD. C'est généralement la contrainte la plus serrée si vous avez des dettes actives.
Ce que ça mesure vraiment
L'ATD est la borne absolue — le maximum de charge mensuelle qu'un prêteur accepte sur votre revenu. Un ATD de 44 % signifie que 44 cents sur chaque dollar que vous gagnez avant impôts partent en remboursements de dettes (logement + autres). C'est une règle prudentielle standard au Canada depuis les années 2000.
Exemple concret au Québec
Profil : couple à Montréal, deux salaires.
- Revenu brut total : 120 000 $ / an → 10 000 $ / mois.
- Prêt auto : 450 $ / mois.
- Cartes de crédit (paiement minimum 3 % du solde 5 000 $) : 150 $ / mois.
- Aucun autre prêt.
Propriété visée : 500 000 $ avec 20 % de mise de fonds (hypothèque de 400 000 $).
Charges de logement :
- Mensualité hypothécaire (taux 4,89 %, 25 ans) : 2 300 $
- Taxes municipales annuelles (3 600 $) : 300 $ / mois
- Taxes scolaires annuelles (600 $) : 50 $ / mois
- Chauffage : 100 $ / mois
- Condo : aucun
Total charges logement : 2 750 $ / mois
Calcul ABD
ABD = 2 750 / 10 000 = 27,5 %
✅ Sous la limite de 39 %.
Calcul ATD
ATD = (2 750 + 450 + 150) / 10 000 = 33,5 %
✅ Sous la limite de 44 %.
Conclusion : le dossier qualifie pour ce montant. Il reste même de la marge (11,5 points d'ATD disponibles) — ce qui signifie que le couple peut absorber une hausse de taux modérée ou une dette supplémentaire avant d'atteindre la limite.
Stress test obligatoire — ce que ça change vraiment
Depuis 2018, le BSIF (Bureau du surintendant des institutions financières) impose un stress test : le prêteur doit qualifier votre dossier non pas au taux réel, mais au taux contractuel + 2 % OU 5,25 %, selon le plus élevé.
Dans notre exemple, taux contractuel de 4,89 % → qualification à 6,89 %.
Mensualité au taux de stress :
- 400 000 $ à 6,89 %, 25 ans → 2 790 $ / mois (vs 2 300 $ au taux réel).
ABD recalculé au stress test :
ABD stress = (2 790 + 300 + 50 + 100) / 10 000 = 32,4 %
✅ Toujours sous 39 %. Le dossier passe.
L'effet du stress test sur la capacité maximale
Le stress test réduit la capacité d'emprunt d'environ 20 % pour la plupart des dossiers. Concrètement :
- Sans stress test : qualification à 500 000 $ avec ce revenu.
- Avec stress test : qualification effective à environ 400 000 $ (selon le taux courant).
C'est la raison pour laquelle beaucoup d'acheteurs pensent pouvoir emprunter plus que ce que leur banque leur accorde. Ce n'est pas un refus arbitraire — c'est la règle fédérale qui s'applique uniformément à toutes les institutions financières sous juridiction fédérale au Canada.
Pour plus de détail, lisez notre guide complet du stress test hypothécaire.
Ce que la formule ne dit pas
Les ratios ABD/ATD donnent une borne maximale, pas un objectif. Plusieurs facteurs au-delà des chiffres entrent en compte chez chaque prêteur :
Cote de crédit
Un score de crédit sous 680 pousse certains prêteurs A à resserrer leurs ratios acceptables (ex. : 35 % ATD max au lieu de 44 %). Sous 620, on bascule vers les prêteurs B — les limites de ratios peuvent être différentes, mais le taux est plus élevé.
Stabilité du revenu
Un emploi de 3 mois est traité différemment d'un emploi de 5 ans, même pour le même salaire. La plupart des prêteurs exigent minimum 90 jours à un poste (ou minimum 2 ans si la période de probation n'est pas terminée).
Travailleur autonome
Le revenu d'un travailleur autonome n'est pas le revenu brut facturé — c'est la moyenne 2 ans du revenu net déclaré (lignes 9946 ou T2125 selon le format). Si vous déduisez beaucoup de dépenses, votre revenu admissible hypothécaire peut être significativement sous votre revenu réel perçu.
Source et forme de la mise de fonds
La source de la mise de fonds est analysée :
- Épargne personnelle prouvée : le plus simple — relevés bancaires 90 jours.
- Don familial : accepté avec lettre de don (le donateur confirme que ce n'est pas un prêt).
- CELIAPP ou RAP-REER : règles spécifiques — montant maximal, délai de détention, formulaire de retrait.
- Mise de fonds empruntée : certains prêteurs acceptent mais ajoutent les paiements du prêt dans le calcul ATD.
Pourquoi un courtier voit plus que les ratios
Un courtier hypothécaire titulaire d'un permis AMF compare votre dossier auprès de plusieurs prêteurs aux politiques de qualification différentes :
Banques A (chartered banks) : strictes sur ABD/ATD, stress test intégral, mais taux les plus compétitifs sur les profils solides.
Caisses Desjardins : flexibilité régionale — certaines caisses locales peuvent être plus accommodantes pour leurs membres établis sur des dossiers atypiques.
Prêteurs alternatifs B : acceptent jusqu'à 50 % ATD si compensé par un taux plus élevé et une mise de fonds minimale de 20-25 %. Utiles pour les dossiers difficiles à qualifier ailleurs.
Prêteurs en ligne (mono-lignes) : algorithmiques, rapides, souvent très compétitifs sur les taux pour les profils standards, mais moins flexibles sur les cas hors-norme.
C'est cette comparaison parallèle — votre dossier soumis simultanément à 25-40 prêteurs — qui maximise vos chances d'obtenir le bon prêteur pour votre profil, au meilleur taux disponible.
Calculer votre propre capacité en amont
Avant de contacter un courtier ou une banque, vous pouvez estimer votre fourchette :
Étape 1 — Calculez votre revenu brut mensuel (total du ménage).
Étape 2 — Listez vos dettes mensuelles (minimum des cartes, paiements de prêts, marges).
Étape 3 — Estimez les charges de logement pour la propriété visée (taxes municpales disponibles sur le rôle d'évaluation de la ville, chauffage 100-200 $ selon superficie, condo si applicable).
Étape 4 — Appliquez le ratio 44 % d'ATD : revenu mensuel × 44 % = maximum charges totales (logement + dettes). Soustrayez vos dettes pour trouver le maximum logement.
Étape 5 — Convertissez le max logement en montant hypothécaire avec un calculateur hypothécaire en ligne (taux actuel + 2 % pour le stress test, amortissement 25 ans).
Cette estimation vous donne un ordre de grandeur. Le courtier affine avec la politique exacte de chaque prêteur — la réalité peut être légèrement plus ou moins généreuse selon votre profil complet.
Questions fréquentes sur la capacité d'emprunt au Québec
Peut-on inclure le revenu de location d'une propriété supplémentaire dans le calcul ?
Oui, mais partiellement. La plupart des prêteurs acceptent 50 % du revenu brut de location dans le calcul du revenu. Certains prêteurs Desjardins et prêteurs B acceptent 80-100 %. Il faut un bail signé ou une preuve de loyer actuel.
Est-ce que les allocations (familiales, child benefit) comptent comme revenu ?
Les allocations familiales provinciales (comme le programme québécois) et fédérales (PFCE) sont généralement acceptées comme revenu admissible par la plupart des prêteurs, à condition d'avoir un historique de réception et que les enfants aient moins de 16-18 ans selon la politique du prêteur.
Ma pension alimentaire à recevoir compte-elle comme revenu ?
Oui, si elle est stipulée dans une ordonnance ou entente légale et si vous pouvez prouver un historique de réception sur 12 mois. La pension à payer, elle, sort dans le calcul ATD comme dette mensuelle.
Peut-on emprunter à 30 ans d'amortissement au Québec ?
Depuis août 2024, l'amortissement de 30 ans est accessible pour les primo-acheteurs sur les propriétés neuves, et depuis décembre 2024, sur toutes les propriétés pour les primo-acheteurs. Pour les acheteurs déjà propriétaires, l'amortissement maximum reste 25 ans sur les prêts assurés (mise de fonds sous 20 %). Le 30 ans non-assuré est disponible chez certains prêteurs si la mise de fonds est à 20 % ou plus.